钢筋水泥里的财富密码：一个地产老炮的真心话

更新时间：2024-03-22

说实话，干地产开发这行二十年，我算是看透了。有人觉得这就是砸钱盖楼，简单粗暴；也有人觉得是玄学，全靠运气。要我说啊，这行当就像煮火锅——底料够香，涮啥都好吃。

一、地段？地段！还是地段！

老李是我入行时的师傅，他总爱说："别整那些花里胡哨的，三流设计师+黄金地段，照样卖爆。"这话虽然糙，但理不糙。记得2015年我们在城郊拿了块地，当时所有人都笑我们傻。结果呢？三年后地铁规划一公布，房价直接翻倍。现在那片儿商场学校全齐活，成了"新贵聚集地"。

不过话说回来，现在光靠赌规划可不行了。前两天和做投资的朋友喝酒，他吐槽说："现在政府画饼都画到外环外了，你得学会分辨哪些是真牛排，哪些是合成肉。"

我见过太多开发商在营销上砸重金，样板间搞得跟艺术馆似的，结果交房时业主集体维权。去年某个项目交房，精装变"惊装"，淋浴间小得转个身都能撞墙。业主群里有人调侃："这设计灵感是来自经济舱厕所吧？"

现在买房的人可精着呢。我闺女去年看房，拿着激光测距仪量层高，用分贝仪测隔音。现在的年轻人宁愿多花20万买真材实料，也不愿意为华而不实的"概念"买单。所以我们现在做项目，宁可少赚点，也要把厨卫配置、收纳空间这些细节抠到极致。

这行最怕什么？不是调控，不是维权，是资金链断了。前些年有个同行，同时启动五个项目，风光无限。结果赶上信贷收紧，工地全变烂尾楼。有次在行业论坛遇见他，头发白了一半，苦笑着说："现在看见塔吊都腿软。"

我自己也吃过亏。2018年贪便宜拿了块商办用地，结果疫情一来，写字楼空置率直接飙到40%。现在每个月光利息就够买辆宝马，真是应了那句老话——贪小便宜吃大亏。

做地产的都得学会看政策风向。限购放松时得赶紧推盘，信贷收紧时要立即刹车。去年某城市突然出台二手房指导价，有个朋友手里压着十几套学区房，当场血压就上来了。

但政策也不全是坏事。像现在推的保障性租赁住房，虽然利润薄，但胜在稳定。我们最近就和政府合作了两个长租公寓项目，虽然算下来利润率不到5%，可想想30年的稳定现金流，比炒股踏实多了。

现在这行早就过了野蛮生长的年代。前两天和几个90后开发商吃饭，他们聊的都是智慧社区、低碳建筑。有个小伙子的项目用了光伏幕墙，虽然成本高15%，但政府补贴加上溢价销售，反而多赚了8%。

我儿子最近总劝我转型做城市更新，说这是未来十年的风口。想想也是，现在市中心那些老破小，改造好了就是金矿。上周去看个八十年代的老纺织厂改造项目， loft户型配上怀旧工业风，开盘两小时售罄。

说到底，地产开发早就不是简单的买地盖楼了。它像场马拉松，拼的是耐力、眼光和与时俱进的学习能力。那些还想着快进快出的，迟早要被市场淘汰。至于我嘛，虽然总说"干完这个项目就退休"，可每次看到新地块的规划图，还是忍不住摩拳擦掌——这大概就是老地产人的职业病吧！