钢筋水泥里的财富密码：一个地产老炮的真心话

更新时间：2024-03-22

说实话，每次开车经过那些拔地而起的楼盘，我总忍不住跟副驾的朋友念叨："你看这地段，三年前还是片荒地，现在房价直接翻番。"这话听着像炫耀，其实藏着地产行业最赤裸的真相——土地才是这个时代最硬核的理财产品。

一、拿地就像抢红包

记得2016年那会儿，我跟几个同行蹲在土拍现场，举牌举得手都酸了。当时有块城郊结合部的地，起拍价才两千多一平，在场大半人嫌偏。结果你猜怎么着？三年后地铁规划一公布，当初没出手的开发商肠子都悔青了。现在那片区商业综合体都建了两个，二手房挂牌价直奔三万。

这就是地产开发的玄学：有时候赌的不是当下，是未来五年的城市发展。我认识个温州老板，专挑政府办公楼新址周边囤地。用他的话说："跟着衙门走，吃肉喝汤都有"。虽然这话糙了点，但理儿真不糙。去年某新区政务中心刚奠基，周边地价周涨幅就能抵白领半年工资。

外行看楼盘只看户型，内行都盯着容积率死磕。有回酒桌上，某设计院老总醉醺醺跟我说："知道为啥现在都是超高层？把2.5的容积率做到4.8，多出来的都是纯利润啊！"这话让我想起2018年经手的某个项目，原本规划18层小高层，后来硬是改成33层。虽然业主天天投诉电梯难等，但开发商净利润多了小两个亿。

不过现在这招越来越难玩了。去年某项目因为擅自提高容积率被罚得够呛，听说光补缴土地款就九位数。所以现在同行见面都互相提醒："红线别碰，赚慢钱比赚快钱活得久。"

带客户看样板间绝对是个技术活。75平做成三房两卫？简单！把家具统统缩小一号就行。有次我亲眼看见工人把1.5米的床标成1.8米，销售经理还理直气壮："购房合同又没写家具尺寸！"更绝的是那些灯光设计，白天去看样板间永远阳光满屋——因为装了六组射灯加反光板。

后来我自己买房就学乖了，专门挑阴雨天去看房。结果你猜怎么着？真让我逮着个客厅采光不足的楼盘，硬是砍下来8个点。所以现在跟年轻人传授经验都说：看房要带卷尺，更要带脑子。

这行最怕什么？不是调控政策，是资金链断裂。前年有个项目，眼看着就要封顶，结果信托突然抽贷。工地直接停摆八个月，每天光财务成本就烧掉辆宝马5系。最后被迫七折甩卖，老板头发都白了一半。

所以现在业内都流行"高周转"模式。有个段子说某房企从拿地到开盘只要100天，施工队三班倒，售楼处还没盖好就先卖期房。虽然听着疯狂，但人家确实靠这招在寒冬里活下来了。不过最近这种玩法也遭反噬，某项目交房时被发现楼梯间都没装完，业主集体维权上了热搜。

现在饭局上聊地产，十个有八个在说转型。有个做豪宅起家的朋友，去年突然跑去搞长租公寓。我笑他"从卖劳斯莱斯改行开滴滴"，结果人家现在手握两万间房源，比卖房子还稳当。还有个更绝的，专收老旧厂房改文创园，政府补贴拿着，网红店铺租着，比单纯盖楼有意思多了。

我自己最近在琢磨社区商业。你看现在年轻人，外卖能解决三餐，但总得下楼取快递吧？所以新项目我都坚持留足快递柜和菜鸟驿站的位置。有个200平的小铺面，去年租给生鲜超市，租金比旁边奶茶店高三成。

说到底，地产开发早过了躺着赚钱的年代。现在要拼眼光、拼耐心，更要拼对生活的理解。下次看见工地围挡，别光想着房价要涨——那钢筋水泥里头，可都是活生生的人间烟火啊。